Domskommentar HR-2020-312-A – BORI III

I HR-2020-312-A slår Høyesterett fast at ansvarlig søker kan bli erstatningsansvarlig overfor tredjepart ved brudd på plikter etter plan- og bygningsloven. I dommen gir Høyesterett uttrykk for at ansvarlig søker har en overordnet kontrollfunksjon i et byggeprosjekt, med et selvstendig ansvar for å påse at offentligrettslige krav er oppfylt. Å være ansvarlig søker innebærer med andre ord mer enn et formelt ansvar for å tilrettelegge grunnlaget for forvaltningens saksbehandling og formidle informasjon mellom de involverte aktører.
Høyesterett i Oslo. Foto Stein J. Bjørge

Høyesterett avsa den 7. januar 2020 dom om private parters adgang til å kreve erstatning av ansvarlig søker, på grunnlag av uaktsomt brudd på offentligrettslige plikter etter plan- og bygningsloven.

Saken gjaldt oppføring av fire kjedede eneboliger i Trondheim, som etter overtakelse viste seg å ha vesentlige mangler. Boligene ble tegnet av Solem Arkitektur AS («Solem»), som også var ansvarlig søker i prosjektet. Trondheim Panorama AS var utbygger og tiltakshaver etter plan- og bygningsloven. Utover ansvar for prosjektering av planløsning og arkitektonisk utforming, var rollen som ansvarlig prosjekterende ikke belagt med ansvar. I kommunens vedtak om rammetillatelse fikk Solem imidlertid feilaktig tildelt prosjekteringsansvaret og flere andre ansvarsretter utover det Solem hadde søkt om. Feilen ble ikke oppdaget av verken kommunen eller Solem, og ble en «følgefeil» i senere saksgang, blant annet ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse fra kommunen.

Bori-dommene

Saken føyer seg inn i rekken bak Bori-dommene, Rt. 2015 s. 276 («Bori I») og HR-2017-1834-A (Bori II»), hvor Høyesterett har tatt stilling til tilsvarende erstatningskrav mot ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende.

Bori-dommene har av flere grunner fått stor oppmerksomhet i juridisk teori. For det første fordi det har vært hevdet at erstatningsansvar overfor tredjemenn på culpagrunnlag er problematisk i relasjon til kontraktsretten. Regler om direktekravsadgang, reklamasjon og avtalte ansvarsbegrensninger, vil ikke gjelde der kravet bygger på delikt. For det andre har det vært hevdet at avgjørelsene statuerer en egen form for erstatningsansvar overfor tredjemenn ved brudd på offentligrettslige forpliktelser, «Bori-ansvaret». Bakgrunnen for dette er at Høyesteretts flertall i Bori I tok utgangspunkt i en bred helhetsvurdering for å avgjøre hvorvidt erstatningskravet kunne føre frem. De avgjørende momenter var «tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunktet». I Bori II tok Høyesteretts flertall direkte utgangspunkt i helhetsvurderingen introdusert i Bori I. I begge avgjørelser har Høyesterett lagt vekt på hvorvidt tredjemann hadde berettigede forventninger til at korrekt informasjon gis til kommunen, i tillegg til å vurdere om manglene har vært så vesentlig at de ville gitt grunnlag for å heve kjøpet.

Et interessant aspekt ved Bori II er at tredjevoterende, dommer Tønder, tok avstand fra flertallets overordnede tilnærming. Tønder mente at den brede helhetsvurderingen ikke kunne være avgjørende for spørsmålet om erstatning, da dette ville innebære at erstatningsplikten i slike saker vil bero på andre prinsipper enn det som følger av alminnelig erstatningsrett.

Det prinsipielt viktige spørsmålet om forholdet mellom de alminnelige erstatningsvilkårene og et eventuelt særegent «Bori-ansvar» har også blitt reist i juridisk teori. Dette spørsmålet var også viktig i behandlingen av HR-2020-312. På bakgrunn av Bori-dommene har det også vært uklart om et «Bori-ansvar» kan begrunne erstatningsplikt overfor tredjemenn i andre tilfeller enn der hvor det er gitt feil informasjon til kommunen. Saksforholdet i HR-2020-312 aktualiserte også spørsmålet om ansvarlig søker kan tillegges ansvar på samme måte som ansvarlig utførende og kontrollerende. I motsetning til sistnevnte er ikke ansvarlig søker involvert i selve byggeprosjektet, og kan derfor ikke være direkte ansvarlig for eventuelle mangler ved bygget.

HR-2020-312 – «Bori III»

Spørsmålet for Høyesterett var hvorvidt det forelå grunnlag for erstatningsansvar overfor boligkjøpere, for ansvarlig søkers brudd på plikten til å påse at alle oppgaver er belagt med ansvar etter plan- og bygningsloven § 23-4.

Allerede innledningsvis i avgjørelsen tar Høyesterett standpunkt til spørsmålet om forholdet mellom Bori-dommene og de alminnelige erstatningsvilkårene. Høyesterett starter sin drøftelse i de erstatningsrettslige utgangspunktene, i avsnitt 36 til 39. Høyesterett redegjør for grunnvilkårene for informasjonsansvaret, og slår deretter fast, i avsnitt 40-44, at Bori I er et utslag av informasjonsansvaret. Etter Høyesteretts syn gir ikke Bori I uttrykk for et annet rettslig utgangspunkt enn det som følger av alminnelig erstatningsrett. Høyesterett avviser uttrykkelig at det er grunnlag for et eget «Bori-ansvar», som hevdet i litteraturen. Den brede helhetsvurderingen Bori I legger opp til knytter seg, i følge Høyesterett, kun til spørsmålet om direktekrav fra en skadelidt tredjemann i det hele tatt har erstatningsrettslig vern.

Høyesteretts innledende avklaringer innebærer at det først må vurderes om de alminnelige erstatningsrettslige vilkår er oppfylt, og at spørsmålet om ansvarsgrunnlag må bero på en alminnelig aktsomhetsvurdering etter skadeserstatningsloven § 2-1. Selv om det kan trekkes klare linjer fra Høyesteretts premisser til tredjevoterende i Bori II, kommenterer Høyesterett verken flertallets eller mindretallets votum fra Bori II på dette punktet.

I avsnitt 47-55 foretar Høyesterett en overordnet gjennomgang av bestemmelsene om ansvar og kontroll i plan- og bygningsloven. Høyesterett trekker blant annet frem §§ 22-3 og 23-1. I avsnitt 53 konstaterer Høyesterett at det i § 22-3 fremgår at kommunen skal påse at tiltaket er belagt med ansvar, og kan kreve ytterligere søknader om ansvarsrett ved behov. I avsnitt 54 siterer Høyesterett bestemmelsen i § 23-1, hvor det uttrykkelig fremgår at tiltakshaver har ansvaret alene på de områder av tiltaket som ikke er tilstrekkelig belagt.

Til tross for referansene til ovennevnte bestemmelser, konkluderer Høyesterett at Solem har brutt sin plikt til å påse at alle oppgaver er belagt med ansvar etter plan– og bygningsloven § 23-4. Pliktbruddet bestod i at Solem ikke hadde sørget for å ansvarsbelegge oppgaven som prosjekterende for bygninger og installasjoner. I avsnitt 67 sier Høyesterett seg uenig i anførselen om at ansvarlig søker har en mer underordnet rolle enn for eksempel ansvarlig kontrollerende. Høyesterett uttaler at selv om ansvarlig søkers ansvar ikke omfatter innholdet i og utførelsen av de øvrige ansvarliges oppgaver, skal ansvarssystemet i plan- og bygningsloven samlet sikre kvaliteten i et byggeprosjekt. Dersom ansvarlig søker ikke sikrer at sentrale roller er ivaretatt «svikter sikkerhetsnettet på et avgjørende punkt». I avsnitt 68 uttaler Høyesterett at dette pliktbruddet er tilstrekkelig til å fastslå at ansatte hos Solem har forårsaket boligkjøpernes tap ved uaktsomhet.

I vurderingen av ansvarsgrunnlag kommenterer ikke Høyesterett forholdet til kommunens rolle, og bestemmelsen i plan og bygningsloven § 22-3 som uttrykkelig pålegger kommunen den samme plikten til å påse at oppgavene dekkes med ansvar. Høyesterett vurderer heller ikke forholdet til plan- og bygningsloven § 23-1 hvor det fremgår at tiltakshaveren alene har ansvaret for oppgaver som ikke er dekket av andre.

I avsnitt 71 går Høyesterett deretter over til spørsmålet om boligkjøpernes krav mot Solem har erstatningsrettslig vern. I avsnitt 72 henviser Høyesterett til helhetsvurderingen fra Bori I, og konstaterer at skadelidtes berettigede forventninger står helt sentralt. Som i Bori I og Bori II understreker Høyesterett i avsnitt 73-77 at plan- og bygningslovens bestemmelser også verner private interesser, og at dette må tillegges særlig vekt ved førstegangskjøp av nybygde boliger. I avsnitt 77 peker Høyesterett på at boligkjøperne i slike tilfeller har en nær tilknytning til byggeprosessen, og fordi en ikke kan besiktige et ferdig bygg legitimeres en særlig sterk forventning om at kvalitetskravene i lov og forskrift er oppfylt. Etter Høyesteretts syn medfører dette at boligkjøperne hadde en klar og berettiget forventning om at de sentrale oppgavene i prosjektet var belagt med ansvar.

I avsnitt 79 tar Høyesterett også avstand fra å oppstille et krav om grov uaktsomhet. Høyesterett påpeker imidlertid at pliktbruddet i denne saken gjaldt et sentralt element i lovens system for å sikre den bygningsmessige kvaliteten, og viser i avsnitt 80 til at boligene hadde massive mangler. Et ytterligere moment var at kjøperne, i motsetning til Solem, ikke har hatt mulighet til å forsikre seg mot tapet.

På denne bakgrunn konkluderer Høyesterett i avsnitt 81 med at det er lite tvilsomt at boligkjøpernes interesser i saken har erstatningsrettslig vern, og at samtlige erstatningsvilkår dermed er oppfylt.

Et interessant aspekt ved dommen er at Høyesterett ikke på noe punkt bebreider Solem for å ha gitt uriktige opplysninger til kommunen. Dommen skiller seg derfor prinsipielt fra Bori I og II og informasjonsansvarsdommene, uten at dette uttrykkelig er vurdert av Høyesterett. Dommen synes å innebære en utvidelse av erstatningsansvaret for brudd på offentligrettslige plikter til å omfatte mer enn feilaktig informasjon til kommunen.

Høyesterett slår fast at ansvarlig søker er forpliktet til å sørge for at alle relevante oppgaver belegges med ansvar. Hvis ansvarlig søker ikke sørger for full ansvarsbelegging, og kan bebreides for dette, er resultatet erstatningsansvar overfor utenforstående som kunne forvente at forholdet til plan- og bygningsloven var i orden, for tap som følge av at oppgavene ikke ble ansvarsbelagt. Dette gjelder uavhengig av om det også er kommunens oppgave å påse at alle oppgaver belegges med ansvar, og til tross for at loven som utgangspunkt legger ansvaret på tiltakshaver.

Det som fortsatt gjenstår som uavklart er hvor langt dette utgangspunktet gjelder. I denne saken bestod ansvarlig søkers pliktbrudd i at prosjektering av bygninger og installasjoner ikke var belagt med ansvar. Dette er et ansvarsområde som vil være relevant i alle byggeprosjekter. I noen byggeprosjekter kan det imidlertid være nødvendig med ansvarsbelegging av mer spesialiserte oppgaver, eksempelvis geoteknikk. Hvorvidt dette er aktuelt er en vurdering som kommunen ofte er mer kompetent til å foreta enn ansvarlig søker. Kvalifikasjonskravene til ansvarlig søker forutsetter verken utdannelse eller praksis som er nødvendig for å vurdere når dette kan være aktuelt. Høyesteretts avgjørelse reiser spørsmål om man likevel ikke kan påta seg rollen som ansvarlig søker uten å inneha slik kompetanse.

Det som uansett er sikkert er at rollen som ansvarlig søker er mer risikofylt enn mange har antatt til nå.

Share aticle to
Loading video ...close