Eiendomsutvikling | Oppsummering av første seminar: «The basics» i plan- og bygningsretten

I det første frokostseminaret var temaet «The basics» i plan og bygningsretten, og det var særlig fokus på gangen i en reguleringssak og i hvilke tilfeller søknad om dispensasjoner er aktuelt.

I de to andre seminarene før ferien var temaene (oppsummeres i egne nyhetsbrev):

• Spleiselag når et område skal utvikles (infrastruktur)
• Adkomstrett

Plan- og bygningsretten er sentralt for alle som driver med eiendomsutvikling. Alle som skal utvikle eiendom må forholde seg til plan- og bygningsmyndighetene og blant annet ha oversikt over arealplanene som gjelder, hvordan disse skal forstås, hvordan nye reguleringsplaner vedtas, hvilke tiltak det må søkes om, hvordan utgifter for opparbeiding av infrastruktur skal fordeles, i tillegg til en rekke andre spørsmål. For å lykkes med et utviklingsprosjekt er det derfor avgjørende å ha oversikt over det plan- og bygningsrettslige systemet.

Utgangspunkter

Eier av en eiendom kan som utgangspunkt, i kraft av sin eierrådighet, utnytte eiendommen som han eller hun vil. En praktisk viktig begrensning er at bruken og nye tiltak må være i tråd med plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner. Dersom et utviklingsprosjekt er i tråd med plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner, har eier av eiendommen krav på å få bygge.

I praksis er det ofte arealplanene som setter de viktigste begrensningene for hvordan en eiendom kan utnyttes. Eller sett fra en annen side; Det er arealplanene som gir en rett til å bygge. Det er arealplanene som blant annet fastsetter om det kan bygges boliger, etableres industri eller forretninger, hvor høyt og stort det kan bygges og hvor veiene skal gå.

«Fordi arealplanene setter rammen for hvordan en eiendom kan utnyttes, og fordi en vil ha krav på å få bygge dersom prosjektet er i tråd med plan- og bygningsloven og arealplaner, er arealplaner helt sentralt ved eiendomsutvikling- både ved større og mindre prosjekter.»

Arealplaner er politiske beslutninger som er avgjørende for hvordan et område lovlig kan utnyttes fremover i tid. Lovlig etablert bruk kan fortsette selv om det vedtas en ny arealplan med et nytt arealformål og nye planbestemmelser. Dersom det drives industri i et område som ved ny plan reguleres til boliger, vil ikke industrivirksomheten være ulovlig. Men det vil ikke lengre være lov med tiltak som utvider industrivirksomheten.

Det er som hovedregel kommunestyret/bystyret som vedtar arealplaner, både kommuneplan, områdereguleringsplan og detaljreguleringsplan. Det er dermed kommunestyret eller bystyret som bestemmer om en eiendom skal reguleres til for eksempel boliger eller forretninger. I noen tilfeller flyttes myndigheten til å vedta en plan til kommunal- og moderniseringsdepartementet, dersom et statlig eller regionalt organ fremmer innsigelse.

«At arealplaner er en politisk beslutning innebærer at det alltid vil være en risiko for at en eiendomsutvikler ikke får utnytte eiendommen som ønsket. Dette gjelder også der en privat eiendomsutvikler står som forslagsstiller og eier eiendommene som inngår i planområdet.»

Private aktører har alltid rett til å fremme et planforslag, men har aldri et krav om å få vedtatt en reguleringsplan med det innholdet de selv ønsker.

Plan- og bygningsloven og dens forskrifter, har mange og detaljerte regler om hvordan prosessen frem mot vedtakelse av en arealplan skal være. Og i praksis vil private aktører ofte ha gode muligheter til å påvirke innholdet i en plan. Saksbehandlingsreglene skal sikre et godt grunnlag for den politiske beslutningen, og skal særlig sikre medvirkning fra de som blir berørt av planen og fra statlige og regionale myndigheter, samt sikre at planene bygger på godt faglig grunnlag.

Gangen i en reguleringssak

En reguleringsplanprosess kan grovt og forenklet deles opp i tre faser:

1. Den første fasen består av planoppstart med planinitiativ, planprogram, oppstartsmøte og varsling av berørte.
2. Den andre fasen er den mest tidkrevende delen og består blant annet av konsekvensutredninger, ROS-analyse og dialog med kommunen om prosessen og innholdet i planen.
3. Den siste fasen er utarbeiding av selve planforslaget og behandling og vedtakelse av planforslaget.

Hvor lang tid reguleringsprosessen vil vare varierer og avhenger av mange faktorer, men prosessen vil som regel være tidkrevende, og ta flere år.

Eiendomsutviklere må av og til vurdere om de skal ta initiativ til en ny reguleringsplan, lage et prosjekt som er innenfor dagens regulering, eller om søke om dispensasjoner fra arealformål og/eller bestemmelser i arealplaner eller lov. For «større bygge- og anleggstiltak» og tiltak som har «vesentlig virkninger for miljø og samfunn» (pbl. § 12-1 tredje ledd) eller der det er bestemt i kommuneplan eller områdereguleringsplan at det er krav om reguleringsplan, har ikke utvikleren noe valg; det må lages en reguleringsplan. I andre tilfeller vil det ofte være en kommersiell vurdering om utvikleren ønsker å sette i gang arbeid med ny reguleringsplan.

«Eiendomsutviklere må ofte vurdere om en skal realisere et prosjekt innenfor rammen av dagens regulering, eventuelt med noen mindre dispensasjoner, eller om en har tid til å vente flere år på en ny reguleringsplan, som en ikke vil være garantert å få vedtatt».

Dispensasjoner

For særlig mindre prosjekter er dispensasjonssøknad aktuell. Plan- og bygningsloven § 19-2 bestemmer at det kan gis dispensasjon fra bestemmelser i plan- og bygningsloven og arealplaner dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller formålsbestemmelsen i loven ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene. I teorien kan det gis dispensasjon fra alle bestemmelser i lov og plan, med unntak av saksbehandlingsregler, men ingen har krav på dispensasjon. Det skal også mer til for å gi dispensasjon fra arealplaner, fordi disse er resultat av en demokratisk og omfattende prosess.  Kommunen kan alltid avslå en søknad om dispensasjon, og et prosjekt som avhenger av dispensasjoner vil alltid være forbundet med risiko. Dispensasjon er praktisk viktigst ved mindre utviklingsprosjekter, der det kreves få og mindre omfattende dispensasjoner.

«Jo nyere planen er og jo mer detaljerte planbestemmelser en søker dispensasjon fra, jo vanskeligere vil det som regel være å få dispensasjon.»