Høyesteretts dom av 29. september i saken om Grønnegata 21 – den som selger eiendom til offentlige myndigheter bør være varsom
Oslo kommune kjøpte bygården Grønnegata 21 av selskapet Grønnegata 21 AS. I etterkant av overtakelsen mente Oslo kommune at den hadde betalt overpris for eiendommen, og at denne overprisen utgjorde ulovlig statsstøtte. Oslo kommune fattet deretter på eget initiativ et vedtak om tilbakeføring av denne påståtte overprisen.
Borgarting lagmannsrett kom i fjor med en oppsiktsvekkende dom i saken, der retten konkluderte med at transaksjonen innebar støtte, men at norsk rett ikke gav tilstrekkelig grunnlag til å kreve denne tilbakeført.
Høyesterett er uenig med lagmannsretten og konkluderer med at Oslo kommunes vedtak om ulovlig statsstøtte og tilbakeføring ikke var formelt gyldig: Høyesterett frifinner dermed Grønnegata 21 AS for kravet om tilbakebetaling. I et obiter dictum, presiserer Høyesterett at det er hjemmel i norsk rett for denne type tilbakebetalingskrav og gir veiledning for hvordan slik tilbakeføring skal gjennomføres.
For at statsstøtte skal foreligge må et foretak ha fått en fordel fra offentlige midler. En kommunes kjøp av privateid fast eiendom kan utgjøre en slik fordel fra offentlige midler, dersom prisen ikke er markedsmessig. Statsstøtte ytes på det tidspunktet foretaket har fått et rettslig krav på støtten. Høyesterett finner at Oslo kommune og Borgarting lagmannsrett har lagt til grunn feil tidspunkt for når kjøpsavtalen kunne regnes som bindende. Dette har innvirkning på kommunens tilbakeføringsvedtak, som var basert på at støtte ble tildelt på det tidspunktet da avtalen om kjøpet av bygården ble inngått i 2016. Denne kjøpsavtalen ble imidlertid inngått uten at de som kjøpte eiendommen på vegne av kommunen hadde nødvendig fullmakt fra bystyret, noe selger var klar over. Selger kunne dermed i forbindelse med undertegnelsen av avtalen ikke gjøre krav gjeldende etter denne. Ettersom bystyret i Oslo kommune forholdt seg passiv til den manglende fullmakten legger Høyesterett til grunn at bystyret på ett eller annet tidspunkt gav sitt samtykke til kjøpet «ved konkludent adferd eller på annen måte». Da avtalen ikke var gjeldende fra og med undertegning kunne Oslo kommune ved sitt tilbakeføringsvedtak ikke basere seg på verdivurderingen som gjaldt da kontrakten ble undertegnet, men måtte basere seg på det senere tidspunkt da kjøpsavtalen kunne regnes som bindende. Siden eiendomsprisene hadde steget i mellomtiden, fant Høyesterett at det uriktige vurderingstidspunktet kan ha virket inn på vedtakets innhold, slik at vedtaket var ugyldig, og at det da heller ikke var grunnlag for tilbakeføringskravet.
Konklusjonen om at vedtaket om tilbakeføring ikke var gyldig medførte at Høyesterett ikke hadde behøvd å si noe nærmere om lagmannsrettens konklusjon om at det ikke fantes tilstrekkelig rettslig grunnlag i norsk rett for tilbakeføring av den ulovlige støtten i saken. Høyesterett slår likevel fast, i et obiter dictum, at det finnes rettslig grunnlag i norsk rett for tilbakeføring av støtte gitt i gjensidig bebyrdende avtaler, både under den någjeldende støtteprosessloven som trådte i kraft 1. januar i år og den tidligere støtteloven (som gjaldt på det tidspunktet Oslo kommune fattet sitt vedtak om tilbakeføring).
Høyesterett uttaler seg også om hvordan en eventuell tilbakeføring skal skje. Oslo kommune krevde tilbakeføring av overprisen. Grønnegata 21 AS argumenterte for at tilbakeføring kunne skje gjennom restitusjon, altså at kommunen kunne få kjøpesummen tilbake mot at eiendommen ble tilbakeført til selger. Høyesterett tok utgangspunkt i at formålet med tilbakeføring er å rette opp skjevheten som har oppstått i markedet som følge av den ulovlige støtten. I et marked med stigende eiendomspriser fant Høyesterett at restitusjon ikke ville være en effektiv måte å rette opp skjevheten skapt av støtten. Høyesterett konkluderte dermed med at tilbakeføring av overpris ville vært den riktige løsningen.
BAHR mener
Dommen får følger for risikoen for de som handler eiendom med myndighetene. Det er nå fastlagt at myndighetene kan kreve tilbake overpris ved kjøp fra privat selger. Dette gjelder uavhengig av om prisen i markedet har steget i etterkant av kjøpet.
Etter støtteprosessloven har myndighetene kun adgang til å vedta slik tilbakeføring innen tre år etter støtten er “tildelt” (for eksempel kjøpstidspunktet). Uavhengig av reguleringen i støtteprosessloven, kan EFTAs overvåkningsorgan, ESA, fatte vedtak om at det foreligger ulovlig støtte inntil ti år etter tildelingen. Norske myndigheter er pålagt å kreve støtte tilbakeført dersom ESA har fattet vedtak om det. Dette betyr at et foretak som inngår en eiendomstransaksjon med myndighetene i realiteten løper en risiko for et vedtak om tilbakebetaling av støtte inntil ti år etter gjennomføringen av transaksjonen. Dette er ikke en rent teoretisk risiko. Indre Fosen kommune sendte tidligere i år en klage til ESA på støtte som kommunen selv angivelig gav ved salg av en kommunal eiendom til underpris i 2014. Det gjenstår å se hvordan ESA vil vurdere den saken.
Les mer om Høyesteretts dom og andre støtterettslige temaer i den nye kommentarutgaven til støtteprosessloven ført til pennen av Malgorzata Agnieszka Cyndecka (UiB) og Christian Jordal (BAHR), publisert denne uken av Karnov og knyttet opp til lovteksten i LovdataPro .