Eiendom | Korttidsutleie under press i Norge og Europa

Korttidsutleie av boliger har på få år beveget seg fra et marginalt fenomen til en boligpolitisk utfordring. Når boliger som primært er ment for å bo i, forvandles til «små hoteller», oppstår det spenninger i markedet. En utfordring har vært manglende oversikt over markedet for korttidsutleie. EU har svart med en dataforordning som trer i kraft i mai 2026, og det varsles om ny materiell lovgivning. Også norsk rett er i bevegelse.

Omfang

Korttidsutleie via digitale plattformer har i løpet av det siste tiåret vokst fra et nisjemarked til en betydelig del av overnattingstilbudet i mange byer. I EU ble det i 2024 booket 854 millioner overnattingsdøgn gjennom de fire største plattformene. Dette er en økning på nærmere 93 prosent fra 2018, ifølge tall Europakommisjonen la til grunn i sitt arbeid med Affordable Housing Plan. For enkelte populære reisemål representerer korttidsutleieboliger opp mot 20 prosent av den samlede boligmassen.

Trenden gjør seg også gjeldende i Norge. I Tromsø økte antall boliger brukt til korttidsutleie med nærmere 1 000 prosent fra 2016 til 2023, ifølge tall fra Samfunnsøkonomisk Analyse og Husbanken. Nær 800 boliger i kommunen benyttes til enhver tid til korttidsutleie. En dobling er registrert i Oslo og Bergen og en tredobling i Stavanger og Trondheim. Fra Lofoten melder næringslivet om problemer fordi tilflyttende arbeidstakere ikke finner bolig til leie.

Korttidsutleie er ikke bare negativt. Delingsøkonomi bidrar til ressursutnyttelse ved at private boligeiere kan leie ut mens de selv er på reise. Det er den systematiske, profesjonelle utnyttelsen av boliger som skaper de boligpolitiske utfordringene – og det er den som nå møter regulatorisk motstand, både i Norge og i EU.

EU-sporet: To parallelle grep

EU har valgt en tosporet tilnærming. Det første sporet er allerede vedtatt i EU: forordning (EU) 2024/1028 om innsamling og deling av data knyttet til korttidsutleietjenester. Det andre sporet er varslet, men ennå ikke vedtatt: Ny materiell lovgivning om regulering av korttidsutleie i boligpressede områder.

Dataforordningen – forordning (EU) 2024/1028

Forordningen ble vedtatt av Europaparlamentet og Rådet 11. april 2024 og vil være fullt ut bindende i EU fra 20. mai 2026. Den er EØS-relevant og under vurdering for innlemmelse i EØS-avtalen, men er ikke bindende i Norge per i dag. Forordningen pålegger heller ikke medlemsstatene å etablere registreringsordninger — det er nasjonal kompetanse. Den harmoniserer kun minimumskravene dersom en stat velger å innføre slike ordninger. Målet er å løse et konkret informasjonsproblem. Myndigheter har frem til nå hatt svak oversikt over omfanget av korttidsutleie, hvem som leier ut, og hvilke boliger det dreier seg om. Datagrunnlaget for effektiv håndhevelse og regulering har vært fragmentert og utilstrekkelig.

Forordningen legger til rette for tre hovedelementer, dersom medlemsstatene velger å innføre registreringsordninger i nasjonal rett:

For det første skal utleiere registrere seg og få tildelt et unikt registreringsnummer som kan kreves oppgitt før utleier får annonsere på plattformene. Registreringen skal blant annet opplyse om boligens adresse, type, antall sengeplasser og om det gjelder hel eller delvis utleie.
For det andre pålegges plattformene periodisk å dele aktivitetsdata per registrerte utleieenhet med myndighetene – et regime ikke ulikt det Norge allerede har innført gjennom DAC7.
For det tredje skal medlemsstatene utpeke en myndighet med ansvar for å overvåke at forordningens forpliktelser overholdes. Et eventuelt sanksjonsregime fastsettes i nasjonal rett.

Begrunnelsen er pragmatisk: Uten pålitelige data kan myndighetene verken kartlegge faktisk omfang eller følge opp ulovligheter effektivt. Forordningen vil ikke i seg selv innebære et forbud mot korttidsutleie, men den gir myndighetene det informasjonsgrunnlaget som er nødvendig for å utforme og håndheve nasjonal og lokal regulering.

Affordable Housing Plan og varslet materiell lovgivning

Den 16. desember 2025 presenterte Europakommisjonen den første europeiske planen for rimelige boliger – «The European Affordable Housing Plan». Siden 2015 har boligprisene i EU økt med over 20 prosent og husleieprisene med rundt 25 prosent, og i de mest utsatte områdene representerer korttidsutleieboliger opp mot én av fem tilgjengelige enheter.

Planen bygger på fire pilarer: (i) Økt boligbygging, (ii) mobilisering av investeringer, (iii) umiddelbare tiltak – herunder regulering av korttidsutleie – og (iv) støtte til de mest utsatte gruppene. Lokale myndigheter skal gis adgang til å innføre tiltak som begrenser korttidsutleie i pressområder. Dette kan være tak på antall tillatte utleienetter per år, geografiske sonebegrensninger og midlertidige frys i utstedelsen av nye kommunale tillatelser til korttidsutleie (for byer som opererer med lisenssystem). Utkast til lovgivning er varslet innen utgangen av 2026, med implementering tidligst fra 2027.

Norsk rett: Veilederen og varsel om mulige lovendringer

Før jul 2025 varslet kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran at regelverket for korttidsutleie skal gjennomgås og vurderes. Rett før påske fulgte departementet opp med en veileder om korttidsutleie. Veilederen klargjør hva som er gjeldende rett, og har som formål at det skal bli enklere for kommuner å praktisere grensene som ligger i plan- og bygningsloven.

Veilederens budskap kan sammenfattes slik: Kommunene har allerede i dag hjemmel til å kreve søknad om bruksendring når korttidsutleie går over til å ha karakter av næringsvirksomhet. Vurderingen er konkret og helhetlig, og veilederen peker på fem momenter som er særlig relevante: (i) Formålet med virksomheten, (ii) omfang og varighet, (iii) organisering og tilleggstjenester, (iv) virkninger for naboer og bomiljø, og (v) eventuelle bygningsmessige endringer. Den mest profesjonaliserte korttidsutleien vil etter dette anses som næringsvirksomhet, og vil kreve endret arealformål dersom den lovlig skal fortsette.

Departementet har dessuten signalisert at man vurderer minst to kategorier tiltak: Tydeligere hjemmel for kommunenes tilgang til opplysninger fra utleieplattformer, og nye virkemidler for lokal regulering av korttidsutleie.

BAHR mener

Norsk rett har ikke mangel på regler som i prinsippet rammer profesjonell korttidsutleie. Plan- og bygningsloven, eierseksjonsloven, borettslagsloven og skatteretten dekker til sammen et bredt felt. Det som mangler er ikke hjemler, men operative virkemidler — og særlig informasjonsgrunnlaget som gjør håndhevelse mulig i praksis. Sameier og borettslag er overlatt til å håndheve privatrettslige begrensninger på egen hånd. Kommunene kan kreve opplysninger fra utleiere, men ikke fra plattformene. Resultatet er et regelverk som er mer synlig på papiret enn i praksis.

Det er dette EU-regelverket begynner å adressere. Dataforordningens rammeverk for registrering og datadeling vil bidra til at eksisterende norske regler skal få reell effekt. Når registreringsnummeret er synlig på enhver annonse, blir det også lettere for kommunene å identifisere ulovlig utleie. Det mest interessante spørsmålet fremover er likevel ikke dataforordningen, men hvilke nye materielle virkemidler norsk lovgiver vil gi kommunene.

Det forutsetter at norsk lovgiver tar aktive valg. Norge har historisk foretrukket fleksibilitet og kommunalt selvstyre fremfor preskriptiv regulering, og det er ikke gitt at norsk implementering vil hente ut det potensialet EU-sporet åpner for.

For aktører i eiendomsmarkedet er retningen like fullt klar: Det lappeteppet av regler som til nå har vært vanskelig å håndheve, er i ferd med å operasjonaliseres.