Eiendomsutvikling | Oppsummering av tredje seminar: Adkomst
Hovedtemaet for det tredje seminaret var hvorfor lovlig etablert adkomst til en eiendom må være på plass før en eiendom kan utvikles, og hvordan en kan undersøke om adkomst er lovlig etablert. Det ble også gitt en kort redegjørelse for hovedformålet med veglovas regler om veglag.
Hvorfor må adkomst sikres?
Det følger av plan- og bygningsloven § 27-4 at:
«Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» (vår understreking)
Kravet i plan- og bygningsloven innebærer at en eiendom hverken kan bebygges eller fradeles før det er sikret at eiendommen skal etablere adkomst til en «veg som er åpen for alminnelig ferdsel» eller annen tilfredsstillende veiforbindelse.
Dette kravet gjør at det får stor betydning om eiendommens tilgrensende veier anses som offentlige eller private etter veglovens regler. I henhold til veglova anses alle offentlige veier som åpne for alminnelig ferdsel. Dersom eiendommen har adkomst fra en slik vei, oppfyller veien derfor som utgangspunkt kravet til lovlig etablert adkomst.
Om det er tvilsomt om en vei anses som offentlig eller privat, kan veien søkes opp på Statens Vegvesens veikart. Av veikartet fremgår det om veien er offentlig eller privat. Merk at hvorvidt en vei anses som offentlig eller privat, avgjøres av veimyndighetene. og er ikke beroende på om grunnen veien ligger på er offentlig eller privat.
«Dersom veien ikke er offentlig, må det som klar hovedregel inngås en avtale om veirett med den eller de grunneierne som eier veistrekningen.»
Hvis det skal inngås avtale om veirett med grunneier, er det sentralt at bruksretten er så vid at den tiltenkte bruken av utviklingseiendommen kan gjennomføres. For eksempel er det en fordel å ikke inngå en avtale som snevert angir hvor på eiendommen adkomstretten går, ettersom kommunen senere kan gi føringer på hvor adkomsten skal ligge i forbindelse med reguleringsarbeidet.
Hvordan sjekke om adkomst er lovlig etablert
Fordi plan- og bygningsloven stiller krav om lovlig etablert adkomst før både bebyggelse og fradeling, er det først og fremst ved kjøp av ubebygde eiendommer og eiendommer hvor det er etablert mer enn én adkomst at det er behov for å sjekke om alle adkomstene er lovlig etablert. Dersom en eiendom har mer enn én etablert adkomst, må det særskilt undersøkes om begge adkomstene er lovlige. Som hovedregel ønsker ikke vegmyndighetene flere adkomster til hver eiendom som følge av trafikksikkerhet. Det kan derfor tenkes at én av adkomstene ikke er lovlig etablert, selv om den i praksis brukes.
Dersom adkomsten er merket av i reguleringsplanen, kan man legge til grunn at den er lovlig etablert. Er adkomsten derimot ikke er synlig i reguleringsplanen, må utvikler sjekke om adkomsten er tillatt i byggetillatelsen eller de øvrige byggesaksdokumentene. Det skal alltid være mulig å finne bevis på at adkomsten er godkjent i offentlige dokumenter, ettersom en lovlig etablert adkomst skal godkjennes av relevant veimyndighet.
Særlig om utviklingseiendom og adkomst
I tilfeller der eiendom blir ervervet med tanke på utvikling, kan ofte bruken av eiendommen bli annerledes og mer omfattende i fremtiden enn hva utvikler opprinnelig så for seg. Slik utvidet bruk kan påvirke hva slags adkomst som er nødvendig for eiendommen. Dette er særlig aktuelt der utviklingen av eiendommen medfører behov for omregulering. Dersom det er behov for omregulering, vil det være den nye reguleringsplanens adkomst som er gjeldende for eiendommen, mens adkomsten som er vist på gjeldende reguleringsplan ikke vil være relevant. Den gode eiendomsutvikler bør på et tidlig stadium vurdere om utvikling av eiendommen vil medføre behov for en annen adkomst enn dagens adkomst.
Kan veirett eksproprieres?
Som påpekt under punkt 2 over, vil det i tilfeller der eiendommen grenser til en privat vei være behov for å inngå en avtale med grunneieren om veirett. Dersom utbygger ikke enes med eieren av naboeiendommen om en avtale om veirett, er neste virkemiddel å forsøke å ekspropriere veirett.
Ekspropriasjon av veirett kan gjøres både med hjemmel i reglene i plan- og bygningsloven og etter reglene i veglova. Merk imidlertid at ingen av disse regelsettene gir en utbygger et absolutt krav på ekspropriasjon til adkomst, men kommunen har muligheten til å fatte vedtak om ekspropriasjon.
Ekspropriasjon er imidlertid en ressurskrevende prosess som kan ta svært lang tid. Dersom det er plan- og bygningslovens regelsett som anvendes, må kommunen først vedta ekspropriasjon og deretter skal domstolen fastsette hvor mye grunneieren skal tilkjennes i erstatning. Eksproprierer utvikler etter veglovas regler er prosessen noe enklere, da det er domstolen som både vedtar ekspropriasjon og fastsetter erstatningssummen. Det er uansett ikke anledning til å starte utbyggingen før ekspropriasjon er vedtatt. Merk at en regulert vei i en arealplan ikke i seg selv gir rett til å bygge og bruke veien. Veirett krever avtale eller ekspropriasjon.
«Siden ekspropriasjon er en ressurskrevende prosess med uvisst utfall, er det fordelaktig å få i stand en privatrettslig avtale med de aktuelle grunneierne.
Dersom utvikler tror at det kan være vanskelig å få på plass en avtale med grunneier, kan det være aktuelt å starte ekspropriasjonsprosessen allerede under forhandlingene med grunneieren. Da slipper utvikler både at tid går tapt, og fordi «trusselen» om ekspropriasjon kan gjøre at forhandlingene går lettere.
Veilag
Det er ikke bare i spørsmålet om å sikre adkomst at forskjellen på privat og offentlig vei er sentral. Dersom man eier en eiendom som benytter en privat vei som adkomst, blir man automatisk deltager i et veilag, sammen med øvrige brukere av veien. Veilaget har ansvaret for å drifte og vedlikeholde veien, og kostnadene skal fordeles forholdsmessig mellom deltagerne.
«Tradisjonelt har veilag primært vært benyttet til drift av små veier i hyttefelt og lignende. I dag ser vi imidlertid at denne ordningen også brukes i store utbyggingsprosjekter.»
I området rundt Oslo Lufthavn er for eksempel alle veiene eid av veilag bestående av virksomhetene som drives i området rundt flyplassen. Målet med slike veilag er som regel å eie veien frem til området er ferdig utviklet, før det offentlige deretter skal overta eierskapet.
VI FORTSETTER SEMINARREKKEN OM EIENDOMSUTVIKLING I BAHRS LOKALER I SEPTEMBER. DA BLIR TEMAENE:
30. august – kl. 8:30-10:00: Fellesarealer og offentlige arealer i utviklingsprosjekter
Meld deg på her.
5. september – kl. 8:30-10:00: Justeringsreglene og eiendomsutvikling – fallgruver og muligheter
Meld deg på her.
7. september – kl. 8:30-10:00: Er det riktig at kommunene skal overta eiendom vederlagsfritt i utbyggingsavtaler?
Meld deg på her.