Finansregulatorisk | Sverige: ny utlånsregulering for boliglån og Riksbanken blir makrotilsynsmyndighet med ansvar for motsyklisk kapitalbuffer

Ny svensk lov om boliglån gir både lettelser og innstramminger

Den svenske regjeringen foreslår at bestemmelser om boliglån reguleres i en ny lov, og at Finansinspektionens generelle retningslinjer og forskrifter om boliglånstak og nedbetalingskrav i stor grad overføres til den nye loven. Kjernen i regjeringens lovforslag er at boliglånstaket heves til 90 prosent av boligens verdi (loan-to-value – LTV) når bankene yter boliglån til kjøp av bolig (fra tidligere 85 prosent), samtidig som det innføres en begrensning for tilleggslån eller opplåninger – da vil det gjelde et tak på 80 prosent av boligens verdi. Som hovedregel kan en ny verdivurdering for å endre avdragskravet eller ta opp tilleggslån først gjennomføres tidligst fem år etter kjøpet eller etter den siste verdivurderingen.

Ifølge forslaget vil det opprinnelige nedbetalingskravet for lån på mer enn 50 prosent av boligens verdi opprettholdes; det stilles krav om 1 prosent pr. år for belåningsgrader mellom 50 og 70 prosent, og 2 prosent for belåningsgrader over 70 prosent. Det strengere nedbetalingskravet (1 prosent ekstra for boliggjeld som overstiger 4,5 ganger bruttoinntekten) foreslås fjernet. Den svenske regjeringen understreker at kvaliteten på bankenes kredittvurderinger (særlig såkalte «kvar-att-leva-på»-beregninger – KALP-kalkyler) vil bli enda viktigere når gjeldsgradskravet i reglene mykes opp. Fleksibiliteten i regelverket økes også ved å foreslå at regjeringen gis kompetanse til å beslutte midlertidige generelle unntak fra avdragskravene i ekstraordinære tilfeller, slik som under COVID-19-pandemien.

Som begrunnelse for å heve boliglånstaket til 90 prosent, viser regjeringen blant annet til at boliglånstaket på 85 prosent har ført til at husholdninger har tatt opp usikrede lån for å kjøpe bolig, noe som både er dyrere for låntakerne og kan gjøre det vanskelig å få et helhetlig bilde av låntakernes tilbakebetalingsevne. Som begrunnelse for å fjerne det strengere avdragskravet, argumenterer regjeringen blant annet for at dette avdragskravet fører til høyere gjeldsbetalinger, og høye gjeldsbetalinger reduserer husholdningenes mulighet til å spare på andre måter, noe som kan ha negative effekter på husholdningenes generelle motstandskraft. Hvis nedbetaling i stor grad erstatter sparing i likvide midler, kan dette svekke husholdningenes evne til å takle for eksempel inntektstap med buffersparing.

For långivere innebærer lovforslaget større handlingsrom, men også høyere forventninger til god intern risikostyring og kredittvurdering.

Riksbanken overtar ansvaret for motsyklisk kapitalbuffer (det kontracykliska buffertvärdet)

Den motsykliske kapitalbufferen er en risikovektet kapitalbuffer som banker og andre kredittinstitusjoner må oppfylle, og er ett av flere makrotilsynsvirkemidler som følger av kapitalkravsdirektivet 2013/36/EU (CRD) og kapitalkravsforordningen (CRR). Etter CRD artikkel 136 skal alle medlemsstatene utpeke en nasjonal myndighet som har ansvar for å fastsette en landsspesifikk motsyklisk kapitalbuffer og kvartalsvis vurdere om den bør justeres.

I det svenske lovforslaget foreslår regjeringen at Riksbanken overtar ansvaret fra Finansinspektionen for å beregne den motsykliske kapitalbufferen kvartalsvis og fastsette eller endre den motsykliske bufferen. Dette er en institusjonell endring som påvirker hvordan kapitalbaserte makrotiltak styres og koordineres med pengepolitikken i Sverige. Den motsykliske kapitalbufferen er en kapitalbuffer som skal sikre at bankene har tilstrekkelig kapital til å absorbere tap i nedgangsperioder. Bufferen er et sentralt verktøy når det gjelder håndtering av konjunkturrisiko og kan varieres over tid basert på risiko knyttet til for eksempel kredittsykluser.

Regjeringen mener at Riksbanken er godt rustet til å ha ansvaret for den motsykliske buffersatsen på grunn av sitt brede mandat for stabilitet i finanssystemet, sitt veletablerte mandat for pengepolitikken og sin årlige dialog med finansinstitusjonene. Riksbanken har også en særlig uavhengighet som er nedfelt i den svenske grunnloven (kapittel 9, § 13 og § 15 i Regeringsformen). Overføringen av myndighet til Riksbanken er videre i tråd med Det europeiske systemrisikoråds (ESRB) anbefaling om nasjonale makrotilsyns mandater (ESRB/2011/3), som anbefaler at sentralbankene skal spille en ledende rolle i makrotilsyn (anbefaling B 3). Beslutninger om motsykliske buffersatser kan samvirke med eller motvirke effekten av pengepolitikken ved å påvirke renter og kredittilbud, noe som gjør Riksbanken godt egnet til å koordinere disse beslutningene. For finanssektoren innebærer endringene en mer sentralisert og potensielt mer dynamisk forvaltning av den motsykliske bufferen.

Regjeringen foreslår i tillegg at Riksbanken utpekes som makrotilsynsmyndighet i Sverige og at de dermed også skal overta stemmeretten i ESRBs styre. Finansinspektionen vil fremdeles være tilsynsmyndighet og delta i ESRBs styre, men da uten stemmerett. Videre skal Finansinspektionen fremdeles ha ansvar for kapitalbaserte makrotilsynsvirkemidler av strukturell karakter (systemrisikobufferen, kapitalbufferkravet for systemviktige banker og CRR-tiltak slik som risikovektgulv for visse eksponeringer). Finansinspektionen har i sine høringsuttalelser vært negative til at makrotilsynsmyndigheten og motsyklisk kapitalbuffer overføres til Riksbanken.

Utlånsforskrift og motsyklisk kapitalbuffer i Norge

I Norge reguleres finansforetakenes utlånspraksis for boliglån, forbrukslån og andre pantelån til forbrukere av utlånsforskriften (forskrift om finansforetakenes utlånspraksis). Forskriftens formål er å bidra til finansiell stabilitet ved å stille krav til «finansforetakenes utlånspraksis for å forebygge finansiell sårbarhet i husholdninger og finansforetak», jf. utlånsforskriften § 1.

For å begrense gjeldsbelastningen i husholdningene oppstiller forskriften flere krav ved opptak av boliglån.
For det første gjelder det en maksimal belåningsgrad på 90 prosent, noe som innebærer at forbrukerne må stille med 10 prosent egenkapital ved opptak av boliglån. Kravet til maksimal belåningsgrad vil være lik mellom Norge og Sverige hvis det svenske lovforslaget vedtas.
Videre er det krav i utlånsforskriften om avdragsbetaling for alle lån med belåningsgrad over 60 prosent – låntakeren må betale det laveste av 2,5 prosent av det innvilgede lånet eller det avdragsbetalingen ville ha vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid. Den norske avdragskravet er noe annerledes utformet og fremstår som strengere enn det svenske lovforslaget ved at nedbetalingen i Norge må utgjøre et større beløp. Samtidig har det svenske avdragskravet et lavere innslagspunkt (50 prosent belåningsgrad) enn i Norge, og lovforslaget inneholder noen bestemmelser som åpner for unntak fra avdragskravet.

Etter den norske utlånsforskriften er bankene i utgangspunktet avskåret fra å yte lån som innebærer at maksimal gjeldsgrad for forbrukeren ikke kan overstige 5 ganger egen bruttoinntekt, med mindre den såkalte fleksibilitetskvoten tas i bruk. Fleksibilitetskvoten innebærer at en andel på 10 prosent av utlånsvolumet per kvartal som kan avvike fra forskriftens krav (for Oslo kommune er det en egen kvote på 8 prosent).

Ved vurderingen av låntakers betjeningsevne skal finansforetakene også gjennomføre en rentestresstest hvor forbrukerens evne til å dekke normale utgifter til livsopphold vurderes.
Ved beregningen av kundens betjeningsevne skal bankene legge til grunn en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået. Bankene skal likevel legge til grunn en rente på minst 7 prosent. Ved manglende evne til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, skal søknaden som hovedregel avslås.

Når det gjelder motsyklisk kapitalbuffer, er det Norges Bank som hvert kvartal beslutter nivået for motsyklisk kapitalbuffer i Norge, i samsvar med reglene i CRR/CRD-forskriften §§ 32 til 34. Med de foreslåtte endringene vil det svenske systemet for fastsettelse av motsyklisk kapitalbuffer i større grad likne på det norske, men den norske ordningen for fastsettelse av motsyklisk kapitalbuffer gir ikke Finanstilsynet en formell rolle slik som Finansinspektionen gis i det svenske lovforslaget. I og med at myndigheten i Sverige etter lovforslaget overføres fra Finansinspektionen til Riksdagen, er det naturlig at man lovfester et slikt samarbeidselement i den svenske ordningen. Nivået for motsyklisk kapitalbuffer er for tiden på 2,5 prosent i Norge; nivået har vært uendret siden 2023.

Sammenligningstabell – boliglånsregulering i Norge og Sverige