Eiendomsutvikling | Oppsummering av andre seminar: Spleiselag i eiendomsutvikling

Som oppfølger til første frokostseminar i seminarrekken «Eiendomsutvikling = eiendom + utvikling», gikk andre seminar i dybden innenfor temaene rekkefølgekrav, utbyggingsavtaler, refusjonsreglene og grunneieravtaler, samt et nytt lovforslag om innføring av en områdemodell i plan- og bygningsloven. Dette er sentrale emner enhver utbygger bør ha kunnskap om for å bedre kunne lykkes med sitt prosjekt.

Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler

Gjennom plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 er kommunen gitt adgang til å stille rekkefølgekrav i reguleringsplaner. Om et rekkefølgekrav er stilt, innebærer det enten at utbygging av planområdet skal skje i en bestemt rekkefølge, eller at utbygging ikke kan finne sted før nødvendig infrastruktur er sikret eller ferdig etablert.

Hvilke rekkefølgekrav som påhviler et område, fremgår direkte av planbestemmelsene i gjeldende reguleringsplan. For utbygger eksisterer det i praksis to oppfyllelsesalternativer: Infrastrukturen må enten være «sikret» gjennom betaling av et kontantbidrag/anleggsbidrag, eller «etablert»/«opparbeidet» gjennom fysisk opparbeidelse. Det er derfor viktig å være obs på rekkefølgekravets ordlyd, ettersom den vil kunne få store praktiske konsekvenser.

Det følger av plan- og bygningsloven at kommunen kun kan stille rekkefølgekrav som er «nødvendig». I dette ligger det at rekkefølgekravet må dekke et behov som utløses av den konkrete utbyggingen, eller som avhjelper ulemper som utbyggingen skaper. Som utbygger er det dermed viktig å være kritisk, slik at det ikke pålegges rekkefølgekrav som er tyngre enn det loven tillater.

«I reguleringsplaner er det ikke adgang for kommunen til å angi hvem som skal betale for eller sørge for oppfyllelsen av et rekkefølgekrav. Dette kan skape utfordringer i tilfeller hvor et rekkefølgekrav gjelder flere eiendommer, som er eid av flere separate utbyggere.»

Plan- og bygningsloven åpner imidlertid for at kommunen kan inngå separate utbyggingsavtaler med hver enkelt utbygger, med mål om å oppnå et «spleiselag» til den nødvendige infrastrukturen i utbyggingsområdet.

Av § 17-3 fremgår skrankene for hva slags innhold slike utbyggingsavtaler kan ha. Det kan kun inngås avtaler for tiltak som er «nødvendige». Dette har samme meningsinnhold som det ovennevnte likelydende vilkåret for adgangen til å stille rekkefølgekrav i § 12-7 nr. 10. Videre må kostnadene utbyggeren pålegges «stå i rimelig forhold» til utbyggingens art og omfang, og den belastning utbyggingen påfører kommunen.

En utfordring er imidlertid at det ikke er adgang til å inngå utbyggingsavtaler som stifter rettigheter og plikter flere utbyggere imellom. Det er kun kommunen og én enkelt utbygger som kan være avtaleparter.

«Utbyggingsavtaler løser derfor ikke nødvendigvis problematikken med såkalte «gratispassasjerer» – utbyggere som velger å vente med sitt prosjekt i påvente av at andre utbyggere innenfor planområdet oppfyller rekkefølgekravet.»

Kommunen har anledning til å forsøke å skreddersy de separate utbyggingsavtalene slik at det blir et spleiselag, men dette fungerer ikke alltid i praksis, ettersom det har vist seg som utfordrende å avtale og styre en sammenhengende framdrift. Utbyggingsavtalenes effekt er dermed noe begrenset.

Refusjon

En utbygger som har oppfylt et rekkefølgekrav som gjør øvrig ubebygget areal innenfor samme planområde byggeklart, har mulighet til å søke om refusjon fra øvrige utbyggere. Denne adgangen finnes i plan- og bygningslovens kapittel 18. I utgangspunktet kan dette se ut som en mekanisme som kan avhjelpe den ovennevnte «gratispassasjer»-problematikken, og sikre en mer rettferdig fordeling av infrastrukturkostnadene. Refusjonsreglene har imidlertid et begrenset virkeområde. Det fremgår av § 18-3 at refusjonsadgangen kun omfatter utgifter til «veg eller godkjent hovedledning for vann og avløpsvann». Alle øvrige infrastrukturtiltak faller utenfor, og det er dermed store kostnader som ikke kan kreves refundert. Både rekkevidden og anvendelsen av refusjonsreglene er derfor begrenset i praksis.

Grunneieravtaler

En mekanisme som har potensiale til å avbøte mange av de ovennevnte utfordringene, er adgangen til å inngå grunneieravtaler utbyggerne imellom. Dette er et privatrettslig verktøy som ikke er regulert i plan- og bygningsloven. Jo tidligere i utviklingsfasen en grunneieravtale inngås, jo enklere er det normalt å komme til enighet. Når utbyggerne selv tar initiativ til å avtale kostnadsfordeling og andre sentrale punkter kan det oppnås en jevn fremdrift i utbyggingsprosjektet, effektiv utvikling, og en rettferdig fordeling av kostnader til infrastruktur som kommer samtlige utbyggere til gode. Risikoen for «gratispassasjerer» blir også begrenset.

«Utfordringen er imidlertid å få alle grunneiere med på en slik avtale. Dette gjelder særlig utbyggere som har mulighet og økonomi til å vente på at rekkefølgekravene oppfylles av andre utbyggere. En annen utfordring er ofte å finne en part som er villig til å forskuttere økonomisk på vegne av de øvrige.»

Innholdsmessig bør en grunneieravtale regulere fordelingen av infrastrukturkostnadene, tidspunkt for når betalinger skal forfalle, og hvordan byggefremdriften skal være. I tillegg bør øvrige rettigheter og plikter mellom partene reguleres, som eksempelvis hvilken grunn som skal avstås til den felles infrastrukturen. Dette blir rene kommersielle forhandlingsspørsmål som utbyggerne må enes om.

Et annet sentralt spørsmål som bør reguleres i en grunneieravtale, er hvordan eierskapet til infrastrukturen skal organiseres utbyggerne imellom. Den kanskje mest praktiske løsningen, som også potensielt er mest gunstig momsmessig, er å opprette et realsameie. Et realsameie innebærer at den enkelte eiendom er sameier i infrastrukturen. Ved en slik løsning sikrer man at infrastrukturen til enhver tid er koblet til de eiendommene den betjener, og negative momskonsekvenser kan unngås.

Oppsummert bør en god grunneieravtale regulere en rekke forhold som kan få store kostnads- og fremdriftsmessige konsekvenser for utbyggerne. Det er dermed verdt å bruke både tid og ressurser på forhandling og avtaleutforming.

Lovforslag om områdemodell

I løpet av 2020 og 2021 bistod BAHR Kommunal- og distriktsdepartementet i lovarbeid med å utvikle en ny områdemodell. Målet med modellen er blant annet å løse opp i den ovennevnte «gratispassasjer»-problematikken, samt å sikre forutsigbarhet rundt hvilke infrastrukturkostnader som skal dekkes, og hvem som skal dekke dem.

«Helt overordnet går modellen ut på at kommunen skal ha ansvar for å kartlegge infrastrukturbehovet i et område. Deretter skal kommunen estimere hva denne infrastrukturen vil koste, og fordele kostnadene mellom eiendommene i området med bindende virkning, allerede i reguleringsplan».

I reguleringsplanen vil det være avmerket egne hensynssoner hvor det gjelder særlige økonomiske betingelser ved utbygging. Planen skal videre angi et konkret kostnadsbidrag som skal betales per kvadratmeter som bygges ut innenfor sonen. Utbyggers betalingsplikt inntrer dermed først når det tas initiativ til å bygge ut eiendommen. Når utbygger har betalt det angitte bidraget, anses rekkefølgekravet som innfridd, og utbyggingen kan iverksettes.

En mulig utfordring er at kommunene får et omfattende arbeid med kartleggingen av behovet for infrastruktur, og prissettingen av denne. Kommunene får også risikoen for at infrastrukturen potensielt kan bli dyrere enn estimert. Samtidig har modellen stort potensiale til å sikre økt forutsigbarhet utbyggere imellom, og mellom kommunene og utbyggerne. En jevnere byrdefordeling vil også oppnås, ved at større områder blir sett i sammenheng.

Vi fortsetter seminarrekken om eiendomsutvikling i BAHRs lokaler i september. Da blir temaene: 

30. august – kl. 8:30-10:00: Fellesarealer og offentlige arealer i utviklingsprosjekter
Meld deg på her.

5. september – kl. 8:30-10:00: Justeringsreglene og eiendomsutvikling – fallgruver og muligheter
Meld deg på her.

7. september – kl. 8:30-10:00: Er det riktig at kommunene skal overta eiendom vederlagsfritt i utbyggingsavtaler?
Meld deg på her.