Høyesterett skal behandle prinsipiell sak om erstatning overfor tredjepart for brudd på offentligrettslige plikter

Ved Frostating lagmannsretts dom av 25. februar 2019 ble en ansvarlig søker etter plan- og bygningsloven idømt erstatningsansvar utenfor kontrakt overfor boligkjøpere. Lagmannsretten fant at ansvarlig søker hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i strid med plikter som tilligger rollen som ansvarlig søker i plan- og bygningsloven. Ansvarlig søker anket avgjørelsen til Høyesterett, og Høyesteretts ankeutvalg har besluttet å fremme saken til behandling.

Tvisten har sin bakgrunn i et byggeprosjekt i Trondheim som omfattet oppføring av fire boliger. Etter at kjøperne hadde overtatt boligene viste det seg at boligene var beheftet med omfattende mangler. Utbyggeren gikk konkurs før saken stod for tingretten, og ansvarlig utførende entreprenør gikk konkurs like før saken ble behandlet i lagmannsretten. Boligkjøpernes erstatningskrav for manglene ved boligene var for lagmannsretten rettet mot ansvarlig søker alene.

Ansvarlig søkers rolle i en byggesak er å opptre som et bindeledd mellom byggeprosjektet og kommunen. Ansvarlig søker skal samordne dokumentasjonen som sendes til kommunen, samt påse at alle oppgaver i prosjektet er belagt med ansvarsretter. I denne saken fant lagmannsretten at ansvarlig søker hadde brutt sin plikt til å påse at alle oppgaver er belagt med ansvar. Lagmannsrettens synes også å legge til grunn at ansvarlig søker ikke bare skal påse at oppgaver er belagt med ansvar, men også at oppgavene faktisk blir utført på forsvarlig måte av de foretakene som har ansvarsrett.

Lagmannsrettens avgjørelse bygger på tilsvarende rettslig grunnlag som Høyesterett oppstilte i HR‑2015-537-A, som populært betegnes Bori I. I Bori I-dommen ble et boligbyggerlag, som hadde rollen som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, idømt erstatningsansvar overfor boligkjøpere. Boligbyggerlaget hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen som førte til at det ble gitt midlertidig brukstillatelse til tross for at boligene hadde grove mangler. Høyesterett la særlig vekt på at boligbyggerlaget uaktsomt hadde «gått god» for bygget. I HR-2017-1834-A, populært kalt Bori II, ble den ansvarlig kontrollerende frikjent for erstatningsansvar overfor boligkjøperne, til tross for at det også her forelå et brudd på offentligrettslige plikter. Bruddet var imidlertid mindre graverende enn i Bori I-saken, og Høyesterett la særlig vekt på at kjøperne ikke hadde rimelig grunn til å tro at den kontrollansvarlige hadde «gått god» bygget.

Rollen til en ansvarlig søker skiller seg vesentlig fra rollene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, som er behandlet i Bori I og II. I motsetning til disse aktørene tar ikke ansvarlig søker del i utformingen og gjennomføringen av et byggeprosjekt. Den alminnelige oppfatningen har vært at en ansvarlig søker ikke har ansvar for kvalitetskontrollen i byggeprosjektet.

Lagmannsrettens dom reiser derfor for det første spørsmål om karakteren av ansvarlig søkers plikter etter plan- og bygningsloven. For det andre reiser saken spørsmål om i hvilken utstrekning ansvarlig søker kan pålegges erstatningsansvar overfor tredjeparter som i Bori I-dommen. Dette er prinsipielle spørsmål, med stor betydning for aktørene i bransjen, og som ikke tidligere er behandlet av Høyesterett. Det blir derfor spennende å se hvilken konklusjon Høyesterett kommer til i denne saken, som trolig vil ende opp som Bori III.

BAHR representerer ansvarlig søker i saken.