Statsbudsjettet 2026 – Eiendom | Avvikling av «borettslagsmodellen»

Hva skjer?

Departementet foreslår å stenge for bruk av borettslagsmodellen, som åpner for at både tomt og bygninger kan bli unntatt fra gevinstbeskatning. Metoden, som Finansdepartementet omtaler som “flertrinnsmodellen”, innebærer at skatt ved salg av eiendom kan unngås gjennom transaksjoner i flere ledd, hvor fritaksmetoden og skattefri omorganisering benyttes for å overføre tomt og/eller bygg til et borettslag uten gevinstbeskatning.

Hva betyr dette konkret?

Finansdepartementet foreslår at det ikke lenger skal være adgang til skattefri innfusjonering av et aksjeselskap i borettslag. Dette vil i praksis gjøre det umulig å bruke borettslagsmodellen for å unngå gevinstbeskatning.

Omfanget av dagens praksis

På bakgrunn av tallmateriale fra Skatteetaten anslår departementet at bruk av borettslagsmodellen har ført til at gevinster på 34,2 mrd. kroner ikke har kommet til beskatning i syvårsperioden 2017-2023, noe som gir et årlig gjennomsnitt på 4,9 mrd. kroner i perioden.

Ikrafttredelse

Endringene foreslås som utgangspunkt gjort gjeldende fra 15. oktober 2025, hvor det avgjørende vil være om beslutningen om fusjon er sendt til Foretaksregisteret før denne datoen.

Overgangsregler for boligutvikling

For å skjerme pågående boligutviklingsprosjekter er det foreslått særlige overgangsregler.

For det første foreslås ikrafttredelsesbestemmelser som vil skjerme enkelte pågående boligutviklingsprosjekter fra en uventet skattekostnad, ved at endringen ikke skal få virkning for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 enten:

1. foreligger gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for boligbygging, eller
2. er gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter etter bustadoppføringslova.

For det andre foreslås det at adgangen til skattefri innfusjonering skal bestå til 1. april 2026 for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025

1. ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg, eller
2. foreligger planer om oppføring av nye boliger som vil utgjøre minst 50 pst. av eksisterende boliger på tomten.

Hva blir konsekvensen av de nye reglene?

Avviklingen av borettslagsmodellen kan få betydelige konsekvenser for eiendomsmarkedet og Norges evne til å nå boligbyggingsmålene. Ubebygde tomter og næringsområder som egner seg til boligkonvertering, utgjør store deler av den tomtereserven som er nødvendig for å nå regjeringens mål om 130.000 nye boliger. Skatt på gevinst på utviklingstomter vil kunne gi en innlåsningseffekt som kan trekke utbyggere i retning av å videreføre næring fremfor å bygge boliger, som følge av at latent gevinst ikke kommer til beskatning ved utvikling til næring.

For eiere av utleiebygg, samt utviklere som fortsatt ønsker å selge borettslagsandeler, vil økt skatt kunne påvirke boligprisene ved salg til privatpersoner. Skattekostnaden ved regelendringen vil ikke nødvendigvis bli absorbert av eierne om prosjektene igangsettes. Når gevinstbeskatning utløses ved boligutvikling eller salg av utleieboliger, må skattekostnaden dekkes inn i salgsprisen til forbrukerne.

Samlet vil regelendringen kunne gi færre og dyrere boliger, i en periode hvor boligmarkedet allerede har betydelige utfordringer.

Regelendringene kan ha betydelige økonomiske konsekvenser for eiendomsselskap som planlegger salg av boliger til privatpersoner, og vil ha betydning for hvordan utviklingsprosjekter struktureres. Men med tanke på de vidtrekkende effektene forslaget kan få, er det heller ikke umulig at det blir justeringer i forslaget frem mot endelig vedtak.