Domskommentar HR-2021-2201-A

Sakens faktum og problemstillinger

Saken stod mellom Hovedgårdsparken Borettslag og Kruse Smith Entreprenør AS, og gjaldt førstnevntes krav om erstatning for kostnader til utbedring av bygningsmessige mangler.

Borettslaget ble oppført på midten av 2000-tallet, med Kruse Smith som totalentreprenør. Kruse Smiths kontraktspart i byggeprosjektet var «single purpose»-selskapet Nordre Hovedgårdsvei AS. Kruse Smith var ansvarlig søker, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen av tømrerarbeider. Nordre Hovedgårdsvei AS ble oppløst og slettet i 2011, etter at selskapet hadde overlevert boligene til de enkelte boligkjøperne. Da det oppstod tvist mellom Kruse Smith og boligkjøperne fantes således ikke det opprinnelige byggherreselskapet lenger.

Omtrent ti år etter overtakelsen reklamerte Hovedgårdsparken Borettslag på vegne av boligkjøperne overfor Kruse Smith på en rekke mangler, herunder vanninntrengning og råte i vindusprofiler. Kruse Smith avviste mangelskravene, og Hovedgårdsparken Borettslag tok derfor ut søksmål mot Kruse Smith.

Borettslaget tapte saken i tingretten. I lagmannsretten ble imidlertid borettslaget tilkjent NOK 3,27 millioner i erstatning, blant annet knyttet til utbedring av vanninntrengning og råte i vindusprofilene. Lagmannsretten la til grunn at borettslaget kunne fremme erstatningskrav både etter alminnelig erstatningsrett (skadeerstatningsloven § 2-1), og som direktekrav mot entreprenøren etter bustadoppføringslova § 37. Kravet tilknyttet vinduene var foreldet etter bustadoppføringsloven, men ikke etter skadeerstatningsloven § 2-1. Kruse Smith ble dermed holdt ansvarlig på sistnevnte grunnlag. Kruse Smith anket denne delen av saken til Høyesterett.

For Høyesterett var sakens hovedspørsmål om Kruse Smith kunne holdes erstatningsansvarlig på grunnlag av alminnelige erstatningsregler. Dette reiste to problemstillinger. Den første problemstillingen var om det er adgang til å fremme krav basert på alminnelige erstatningsregler «ved siden» av bustadoppføringslovens regler om kontraktsansvar. Den andre problemstillingen var hva som i så fall skal til for at entreprenøren skal bli ansvarlig overfor borettslaget etter alminnelig erstatningsrett, som følge av brudd på plikter som ansvarlig søker, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende etter plan- og bygningsloven.

Generelt om anvendelsen av alminnelige erstatningsregler på bustadoppføringslovens område, og vilkårene for supplerende ansvar

Høyesterett behandlet først spørsmålet om anvendelsen av alminnelige erstatningsregler på bustadoppføringslovens område. Kruse Smith anførte at ansvar etter alminnelige erstatningsregler er utelukket når borettslaget også kunne gjøre gjeldende ansvar etter bustadoppføringslovas kontraktsregler. Å tillate slike «alternative» grunnlag for krav ville ifølge Kruse Smith rokke både ved kontraktsrettens regler om reklamasjon og reglene om foreldelse av krav som har grunnlag i kontrakt.

Høyesterett tok utgangspunkt i avgjørelsene inntatt i Rt. 2015 s. 276 (Bori), HR-2017-1834-A (Branncelle) og HR-2020-312-A (Solem), og fastslo at det «ikke [er] tvilsomt» at det er adgang til å påberope både alminnelige erstatningsrettslige ansvarsregler og kontraktsmessige ansvarsregler som grunnlag for å kreve erstatning. Bustadoppføringsloven er kun ett av flere mulige grunnlag for at den ansvarlige etter plan- og bygningsloven hefter overfor boligkjøpere.

Høyesterett vurderte deretter når et supplerende ansvar basert på plan- og bygningsrettslige pliktbrudd etter alminnelig erstatningsrett er aktuelt. Med henvisning til tidligere rettspraksis om dette, særlig Bori- og Solem-dommene, fant Høyesterett det nødvendig å bidra med videre «utpensling» av dette ansvaret.

I Bori-dommen fremgår det at et supplerende ansvar for plan- og bygningsrettslige pliktbrudd etter alminnelig erstatningsrett «vil måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå».

Basert på en gjennomgang av både Bori- og Solem-dommene, konkluderte Høyesterett med at avgrensningskriteriene i Bori-dommen gir anvisning på en streng norm og at det er høy terskel for at et slikt ansvar skal inntre. Høyesterett la videre til grunn at det kreves at skadelidte er påført «et betydelig tap og er satt i en vanskelig situasjon». Ansvar er også nærliggende der pliktbruddet er grovt, eksempelvis fordi det er tilknyttet grunnleggende forhold som et bygg skal ivareta, som sikkerhet og helse. Det supplerende ansvaret er ment å utgjøre «et sikkerhetsnett», avslutter Høyesterett.

Høyesteretts vurdering i den konkrete saken

Borettslaget anførte at Kruse Smith hadde gjort en rekke feil ved ivaretakelsen av sine plan- og bygningsrettslige roller, og at disse pliktbruddene ga grunnlag for krav etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Borettslaget viste til en rekke feil både ved dokumentasjon og utførelse av vinduene, samt mangler og unnlatelser ved kontroll av vinduene. Det ble også anført at det var ansvarsbetingende at den midlertidige brukstillatelsen, som ble gitt i tillit til dokumentasjonen, ble gitt på uriktig grunnlag.

Høyesterett fant at mye kunne tyde på at Kruse Smith hadde sviktet i ivaretakelsen av sine ansvarsroller etter plan- og bygningsloven. Skaden borettslaget var påført var imidlertid bare utbedringskostnader i størrelsesordenen 650 000 kroner. Høyesterett mente dette var «beskjedent i den store sammenheng». Retten fant videre at manglene ikke kunne klassifiseres som «massive», i motsetning til i Bori- og Solem-dommene.

På denne bakgrunn konkluderte Høyesterett med at Kruse Smiths pliktbrudd klart ikke falt inn under den strenge normen som er etablert i rettspraksis. Selskapets rolle som ansvarlig etter plan- og bygningsloven kunne følgelig ikke utløse ansvar overfor tredjemann etter alminnelig erstatningsrett. Kruse Smith ble dermed frifunnet.

I dommen går Høyesterett langt i å vektlegge skadeomfanget i vurderingen av om en part kan holdes erstatningsansvarlig overfor tredjeparter som følge av plan- og bygningsrettslige pliktbrudd. Dommen bidrar dessverre ikke til ytterligere klarlegging av hvilke konkrete pliktbrudd som kan lede til slikt ansvar. Etter Solem-saken ville en slik klarlegging være av interesse for aktører som jevnlig påtar seg roller etter plan- og bygningsloven, som eksempelvis ansvarlig søker, ansvarlig utførende eller ansvarlig kontrollerende. Av denne grunn er det heller ikke utenkelig at Høyesterett vil måtte bidra med ytterligere avklaringer i senere saker med samme tema.

Vår domskommentar til Solem-saken kan leses her.